ایرادات طرح کنترل اجاره بها چگونه باید برطرف شود ؟

ایرادات طرح کنترل اجاره بها

ایرادات طرح کنترل اجاره بها

ایرادات طرح کنترل اجاره بها. در واقع علاوه بر موجر، مستاجر و واسطه‌های ملکی، به استناد این بند از این پس
پای دستگاه قضایی به عنوان ضلع چهارم دخیل در معاملات اجاره مسکن به قراردادها باز می‌شود و پروسه پیگیری
بدعهدی مستاجران زمان‌بر خواهد شد. این در حالی است که از جمله حقوق طبیعی و غیرقابل انکار هر موجری است
که در صورت مواجه شدن با عدم ایفای تعهدات از سوی مستاجر، نسبت به خاتمه قرارداد با رعایت حقوق طرف مقابل اقدام کند.

ایرادات طرح کنترل اجاره بها
ایرادات طرح کنترل اجاره بها

اشکال دوم بسته اجاره با شکلی که هیات دولت جزئیات آن را اعلام کرده، این است که هرچند
در صورت قصد مالک برای سکونت در واحد مذکور، اختیار پایان دادن به قرارداد با مستاجر و عدم تمدید را دارد،
اما این موضوع نیز منوط به آن است که اولا مالک صرفا دارای همین واحد مسکونی در شهر مورد نظر باشد
و ثانیا نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) برسد. همچنین عنوان شد
در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفا می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای
یکی از واحدهای مسکونی در اختیار، ارائه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفا برای همان واحد مسکونی مورد تقاضا صادر خواهد شد.

به این ترتیب موجری که قصد جابه‌جایی بین دو واحد مسکونی ملکی خود را داشته باشد، احتمالا برای طی
فرآیند قضایی با پیچیدگی‌هایی روبه‌رو خواهد شد. همچنین به‌طور کلی فرآیند اثبات چنین موضوعی در متن
منتشرشده مبهم است و موجران از اینکه برای اثبات ادعای خود باید چه مدارکی ارائه کنند، تا پیش از مراجعه به شوراهای حل اختلاف آگاهی ندارند.

پرسش و پاسخ

اشکال بعدی مرتبط با موجران نیز مربوط به ‌بندی است که به موجر مجوز عدم تمدید قرارداد با مستاجر را
درصورتی که فرزند او ازدواج رسمی انجام داده و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی
نیاز داشته باشد، می‌دهد. در اینجا نیز فرآیند اثبات اینکه مالک قصد دارد واحد مسکونی مذکور را در اختیار فرزند خود قرار دهد،
کاملا گنگ است و افزون بر این، طی فرآیند قضایی برای استفاده از حقوق طبیعی هر مالک مانند
اختصاص ملک خود به سکونت فرزندش، نوعی مشکل‌تراشی در بازار اجاره محسوب می‌شود و
حتی می‌تواند به انصراف برخی مالکان از حضور در بازار اجاره بینجامد.

هرچند ضوابط تمدید قرارداد مستاجران در اطلاعیه دولت برای اجرا در سال جاری پیش‌بینی شده است،
اما با توجه به تکرار سقف‌گذاری برای رشد اجاره برای سومین سال متوالی، برخی از مالکان با این تصور که ممکن است
چنین ضوابطی در سال آینده نیز مبنای عمل قرار گیرد و دردسرهایی بابت مراجعه به شوراهای حل اختلاف به دنبال داشته باشد،
به‌طور کلی از حضور در بازار اجاره خودداری می‌کنند. دولت امیدوار است با اجرای همزمان طرح مالیات بر خانه‌های خالی
بتواند مانع از بروز این اشکال شود اما اجرای طرح مذکور نیز به واسطه نداشتن بانک اطلاعاتی کامل از املاک خالی، با اما و اگرهایی روبه‌روست.

دو ابهام درباره اختیار مستاجرها

بر اساس محتوای بسته حمایت از مستاجران، علاوه بر موارد مذکور در دو حالت دیگر نیز امکان عدم تمدید قرارداد مستاجران وجود دارد؛ نخست اینکه مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد و دوم اینکه مستاجر از پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها در چارچوب سقف مشخص خودداری کند. به این ترتیب در مجموع پنج استثنای کلیدی برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره پیش‌بینی شده است.

اما علاوه بر چهار اشکال مذکور، وجود دو ابهام درباره اختیار بدیهی مستاجرها در متن منتشرشده به عنوان جزئیات بسته حمایت از مستاجرها نیز در زمره نقاط ضعف پنج‌گانه ضوابط مذکور، با وجود نیت مثبت سیاستگذار از ارائه این بسته است. به‌طور طبیعی مستاجران نسبت به اینکه «آیا قصد ادامه سکونت در ملک مورد نظر را دارند یا نه؟» و نیز اینکه «آیا تمایلی به تبدیل اجاره‌بهای خود با فرمول متفاوت یا به اصطلاح وزن متفاوتی از مبلغ رهن و اجاره ماهانه دارند؟» حق تصمیم‌گیری دارند. اما در متن قانون حمایت از مستاجران این دو موضوع با ابهام همراه است. به عنوان مثال در صورتی که موجر و مستاجر درباره تمدید قرارداد با یکدیگر توافق دارند و نیز سقف افزایش ۲۰ یا ۲۵ درصدی به تناسب کلان‌شهر بودن یا نبودن محل سکونت نیز از سوی هر دو ضلع اصلی قرارداد پذیرفته شده است، اما مستاجر تمایل دارد امسال بخش بیشتری از ارزش اجاری ملک را به صورت «ودیعه» بپردازد و از اجاره ماهانه بکاهد، سرنوشت قرارداد در این صورت نامشخص است. در واقع در هیچ‌کجای بسته حمایت از مستاجران اشاره‌ای به این موضوع نشده که اگر قرار است فرمول و نسبت رهن و اجاره با وجود رعایت سقف تغییر کند، حق طبیعی «تبدیل» برای مستاجر به چه نحوی قرار است ایفا شود؟

ابهام دیگر مربوط به زمانی است که مستاجر به هر دلیل قصد خاتمه دادن به قرارداد اجاره را دارد. در یک بند از ماده دوم اشاره شده در صورت عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل نرخ‌های مصوب توسط مستاجر، امکان پایان دادن به قرارداد وجود دارد. اما به‌طور کلی در متن ضوابط به صراحت به این موضوع اشاره نشده که مستاجر در هر صورت این اختیار را دارد که به قرارداد خود پایان دهد و از تمدید خودداری کند. در موارد پنج‌گانه استثنا برای تمدید خودکار به صراحت به عدم تمایل مستاجر برای ادامه سکونت در آپارتمان اجاری قبلی اشاره نشده است. البته در اینجا دو نگاه مختلف وجود دارد که یکی از ناحیه بازار مسکن و دیگری از ناحیه کارشناسان حقوقی مطرح می‌شود.

کارشناسان حقوقی معتقدند بسته مذکور در زمره قوانین حمایتی به شمار می‌آید و تنها در زمانی کارکرد دارد که مستاجر نیاز به حمایت داشته باشد؛ در این صورت اگر وی قصد جابه‌جایی و عدم تمدید قرارداد داشته باشد، به حمایت قانونی نیازی ندارد. با این حال فعالان بازار اجاره مسکن معتقدند باید برای پیشگیری از مشکل‌تراشی در بازار اجاره، به صراحت به این موضوع در متن بسته مذکور اشاره شود، کمااینکه در غیر این صورت ممکن است در موارد خاص، برخی موجران با اصرار نسبت به ادامه سکونت مستاجر به واسطه ضوابط تمدید خودکار، از پرداخت مبلغ ودیعه مستاجر خودداری و او را ناگزیر به طی فرآیند قضایی در شوراهای حل اختلاف برای استفاده از اختیار بدیهی خود برای پایان دادن به قرارداد اجاره کنند.

به ادامه مطلب بروید
به ادامه مطلب بروید

منبع خبر : سایت دنیای اقتصاد 

، ، ، ،

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

close vindow

استخدام خبرنگار و خبرنویس حرفه ای در سایت شهراول

استخدام خبرنگار حرفه ای

در واتس اپ به شماره ۰۹۳۳۷۹۳۱۰۰۳ پیام  دهید