طرح کنترل اجاره بها از سوی دولت تدوین می شود

طرح کنترل اجاره بها

طرح کنترل اجاره بها

طرح کنترل اجاره بها از سوی دولت تدوین می شود. دنیای اقتصاد نوشت:سیاست «تمدید خودکار» اجاره‌نامه‌های۱۴۰۰ در سال جاری، که تحت عنوان «کلیه قراردادها» و همچنین «لحاظ ۶ مورد استثناء» در متن آن آمده، حاوی پنج اشکال و ابهام برای طرفین بازار است.

  1. محتوای بسته مذکور حاوی دو ماده است که در ماده اول مقرر شده تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از ابلاغ رسمی این مصوبه به صورت خودکار به مدت یک‌سال و البته حداکثر با نرخ‌های مصوب در جلسه سران قوا نسبت به رقم قراردادهای موجود تمدید شود.سقف رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی به‌طور خودکار درتهران و کلان‌شهرها ۲۵ درصد و در سایر نقاط شهری ۲۰درصد است. در تبصره این ماده نیز تاکید شده توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از ارقام مذکور نیز بلامانع است.
  2. صرف‌نظر از اینکه تعیین سقف برای رشد اجاره‌بها طرح شکست‌خورده دولت فعلی و دولت قبلی طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ محسوب می‌شود و در سال‌های گذشته نیز مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف برای تغییرات اجاره‌بها نتوانست التهاب در این بخش از بازار مسکن را مهار کند، آنچه اکنون به عنوان بسته حمایت از مستاجرها توسط دولت رونمایی شده، عملا به مشکل‌تراشی در بازار اجاره خواهد انجامید.

بررسی «دنیای اقتصاد»‌ نشان می‌دهد شکل کنونی پیش‌بینی شده برای حمایت از مستاجرها دست کم از سه ناحیه برای موجران مشکل‌آفرین خواهد بود و از طرفی درباره دو اختیار همیشگی مستاجران ابهام دارد. به این ترتیب در مجموع پنج اشکال در محتوای بسته حمایتی دولت از اجاره‌نشین‌ها شناسایی شده که باید پیش از اجرا در بازار اجاره، اصلاحات لازم بر آن اعمال شود.

این اشکالات در ماده دوم بسته حمایتی مذکور وجود دارد. این ماده شامل موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها است که وجود نواقصی در آن می‌تواند به مشکل‌تراشی در بازار اجاره بینجامد.

از مجموع سه مشکلی که بسته مذکور برای موجران ایجاد می‌کند، ملموس‌ترین مورد که فعالان بازار مسکن به آن اشاره می‌کنند، ناظر بر نخستین بند ماده دوم است.

  • بر اساس این ماده، «در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات، ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد» می‌تواند از تمدید قرارداد اجاره با مستاجر فعلی خودداری کند.

سه مانع فروش خانه‌های استیجاری

  •  از یک‌سو به‌طور کلی املاک با مستاجر که برای فروش فایل می‌شوند، چندان با اقبال از ناحیه متقاضیان خرید روبه‌رو نمی‌شوند و بسیاری از خریداران ترجیح می‌دهند نسبت به خرید واحدهایی اقدام کنند که دردسر احتمالی مذاکره با مستاجر برای تخلیه یا در صورت تمایل، اعمال رقم جدید اجاره‌بها را نداشته باشند.
  • گروهی از خریداران مسکن در بازار فعلی از جنس متقاضیان تبدیل به احسن و اندکی نیز از جنس خانه اولی‌هایی هستند که قصد سکونت در ملک خریداری‌شده را دارند. در نتیجه موجران برای فروش املاک خود در شرایطی که امکان حکم به تخلیه را ندارند، با مشکل روبه‌رو خواهند شد.
  • همچنین ممکن است مستاجر با موجر برای بازدید ملک همکاری لازم را نداشته باشد و وی
    به واسطه این مشکل امکان فروش را از دست بدهد.
    مانع دومی که این بند برای موجران ایجاد می‌کند، مساله تعمیر و بازسازی قبل از فروش است
    که با توجه به حضور مستاجر در ملک، امکان آن وجود ندارد. در واقع بسیاری از خانه‌های اجاری
    در بازار مسکن پیش از فروش نیازمند بازسازی و تعمیرات اساسی هستند و بر اساس روال موجود
    در بازار مسکن، معمولا ارزش خانه‌های بازسازی‌شده تا دو برابر هزینه بازسازی افزایش پیدا می‌کند.
    به عنوان مثال در صورتی که برای بازسازی یک واحد آپارتمان ۲۰۰ میلیون تومان هزینه شود، مالک می‌تواند
    واحد مذکور را به قیمت ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان بیشتر از قیمت قبل از بازسازی برای فروش عرضه کند.
    البته فرمول خطی و مشخصی در این رابطه وجود ندارد اما با توجه به مطلوبیتی که بازسازی قبلی
    برای متقاضیان خرید دارد، بسیاری از فروشنده‌های واحدهای مسکونی قدیمی تمایل دارند پیش از فروش،
    نسبت به بازسازی اقدام کرده و منفعت بیشتری از معامله نصیبشان شود. اما بند مذکور از ماده دوم بسته حمایت از مستاجران نشان می‌دهد چنین امکانی با توجه به سکونت مستاجر در واحد، عملا برای موجر وجود ندارد و او ناگزیر خواهد بود، خانه را بدون تعمیر و بازسازی برای فروش عرضه کند.
  • مانع سوم نیز مربوط به مشکل اولیه‌ای است که برای خریداران ایجاد می‌شود. به هر حال خرید خانه با مستاجر به منزله پذیرش این ریسک است که شاید مستاجر مذکور در زمانی که مالک جدید انتظار دارد، نسبت به تخلیه ملک اقدام نکند و این یعنی یک مشکل اولیه برای خریدار که با وجود آن، موجران در فروش واحدهای مسکونی دارای مستاجر احتمالا با مشکل روبه‌رو خواهند شد. همچنین در ‌بندی از ماده دوم قید شده «در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد» امکان خودداری از تمدید قرارداد با وی برای موجر وجود دارد. هر چند در ظاهر این بند با هدف تامین منافع موجر پیش‌بینی شده است، اما از آنجا که تشخیص بدعهدی مستاجر به شوراهای حل اختلاف سپرده شده است، عملا موجران برای احقاق حقوق طبیعی خود ناگزیر به طی یک فرآیند قضایی هستند.
به ادامه مطلب بروید
به ادامه مطلب بروید

منبع خبر : سایت دنیای اقتصاد 

، ، ،

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

close vindow

استخدام خبرنگار و خبرنویس حرفه ای در سایت شهراول

استخدام خبرنگار حرفه ای

در واتس اپ به شماره ۰۹۳۳۷۹۳۱۰۰۳ پیام  دهید